Giả sử có một tập đoàn đang vận hành 1.000 sân golf trên toàn cầu – mỗi sân là một tài sản vật lý có giá trị hàng chục triệu USD, bao gồm đất, hạ tầng, thương hiệu và dòng tiền từ hội viên. Với mô hình truyền thống, chỉ những nhà đầu tư tổ chức hoặc cá nhân siêu giàu mới có thể sở hữu toàn phần hoặc góp vốn vào một sân golf.
Tuy nhiên, tokenization (mã hóa tài sản) thay đổi hoàn toàn cục diện. Khi tokenization được áp dụng, mỗi sân golf hoặc cả hệ sinh thái có thể được chia nhỏ thành hàng triệu token, đại diện cho quyền sở hữu hoặc lợi ích kinh tế tương ứng (ví dụ: 1 token = 0.0001% lợi nhuận từ sân golf ABC). Nhờ đó, nhà đầu tư cá nhân cũng có thể “mua” một phần nhỏ của sân golf, giống như cách họ mua cổ phần trên sàn chứng khoán.
1. “On-chain” token – Quyền sở hữu ghi nhận hoàn toàn trên blockchain
Trong mô hình on-chain, toàn bộ quyền sở hữu được số hóa và lưu trực tiếp trên blockchain.
Ví dụ: nếu một quốc gia cho phép đăng ký quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu sân golf trực tiếp trên sổ cái phân tán (DLT), thì khi một token chuyển từ A sang B, quyền sở hữu pháp lý của phần tài sản tương ứng cũng tự động chuyển theo.
Điều này mang lại minh bạch, kiểm chứng tức thời và khả năng giao dịch xuyên biên giới – không cần môi giới hay công chứng viên.
Tuy nhiên, trong thực tế, rất ít cơ quan pháp lý hiện nay công nhận blockchain là sổ đăng ký quyền sở hữu cuối cùng cho bất động sản. Vì vậy, cấu trúc on-chain hoàn toàn mới chỉ dừng ở giai đoạn thử nghiệm tại một số khu vực pháp lý tiến bộ (như Thụy Sĩ hay Singapore).
2. “Off-chain” token – Token chỉ là đại diện kỹ thuật số
Phổ biến hơn hiện nay là cấu trúc off-chain.
Ví dụ: sân golf A tại Đà Nẵng được quản lý bởi một công ty holding. Các nhà đầu tư mua GolfA Tokens, nhưng token này không đại diện trực tiếp cho quyền sử dụng đất hay tài sản, mà chỉ thể hiện quyền hưởng lợi nhuận hoặc cổ phần trong công ty sở hữu sân golf đó.
Ở đây, blockchain đóng vai trò như một hệ thống sổ cái minh bạch giúp ghi nhận ai đang nắm giữ bao nhiêu token, chứ không phải hệ thống pháp lý xác nhận quyền sở hữu đất. Các hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng góp vốn, giấy phép đầu tư, v.v.) vẫn được lưu trữ “off-chain” bởi luật sư, ngân hàng lưu ký hoặc cơ quan đăng ký.
3. “Hybrid” token – Kết hợp hiệu quả giữa công nghệ và pháp lý
Một cách tiếp cận thực tế hơn là mô hình lai (hybrid).
Ví dụ: công ty mẹ của hệ sinh thái 1.000 sân golf thiết lập một nền tảng giao dịch nội bộ, nơi thông tin giao dịch, danh sách chủ sở hữu và phân bổ lợi nhuận được lưu on-chain, trong khi hồ sơ pháp lý (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hợp đồng thuê, bảo hiểm, thuế) vẫn được quản lý bởi các tổ chức lưu ký được cấp phép.
Khi đó:
- Blockchain đảm bảo tính minh bạch, truy xuất, tự động hóa thanh toán;
- Phần “off-chain” duy trì tuân thủ pháp lý, bảo mật và giải quyết tranh chấp.
- Nhà đầu tư có thể theo dõi lợi nhuận từ sân golf hoặc giao dịch token ngay lập tức, nhưng quyền pháp lý cuối cùng vẫn được bảo vệ trong khung pháp luật truyền thống.
4. Phân biệt 3 loại quyền sở hữu token
Về mặt pháp lý, không phải mọi token đều mang giá trị sở hữu thật sự. Trong hệ sinh thái 1.000 sân golf, các loại token có thể được phân loại như sau:
- Informational token – chỉ cung cấp thông tin, không mang giá trị pháp lý (ví dụ: điểm thưởng, quyền truy cập dữ liệu).
- Certificatory token – xác nhận quyền sở hữu gián tiếp, ví dụ như chứng chỉ góp vốn điện tử.
- Dispositive token – có hiệu lực chuyển nhượng quyền sở hữu thật sự, được pháp luật công nhận (hiện rất hiếm).
Hiểu rõ loại token mình nắm giữ giúp nhà đầu tư phân biệt được đâu là quyền lợi pháp lý, đâu chỉ là ghi nhận kỹ thuật số, từ đó tránh nhầm lẫn giữa “sở hữu token” và “sở hữu tài sản”.
—
Kết luận
Tokenization không chỉ là việc “đưa tài sản lên blockchain” – mà là chuyển hóa cách con người sở hữu, định giá và giao dịch tài sản thực.
Với hệ sinh thái 1.000 sân golf, tokenization có thể mở rộng khả năng huy động vốn toàn cầu, chia nhỏ quyền lợi cho nhà đầu tư nhỏ lẻ, và tạo ra thanh khoản cho loại tài sản vốn dĩ kém linh hoạt.
Tuy nhiên, chỉ khi khung pháp lý, quản trị và lưu ký được thiết kế chặt chẽ giữa “on-chain” và “off-chain”, mô hình này mới thực sự mang lại giá trị bền vững và khả năng bảo vệ quyền sở hữu thực tế.
Aaron Mai 